Articol scris de Roxana Bucur, planificator şi consultant financiar.
Te-ai săturat să stai în chirie sau să mai stai cu părinții? Atunci, înseamnă că te gândești să îți achiziționezi Prima ta Casă.
Ei bine, întrucât se cunoaște faptul că planificarea obiectivelor, cel puțin a celor, importante din viața fiecărui om, lipsește cu desăvârșire, Statul român a venit cu un proiect, în colaborare cu societățile comerciale: băncile, reprezentat de un credit avantajos din punct de vedere al avansului mic: de 5%, pentru acordarea sumei necesare achiziționării propriei locuințe, a cetățenilor români: ”Prima Casă”.
La o scurtă comparație, cu un alt credit locativ: cel imobiliar sau ipotecar, omul găsește mult mai avantajos creditul „Prima Casă”, întrucât vede: avans 40% vs. 5%, dobândă 6,00% vs. 2-3%. Este adevarat: costul cel mai mare este cu dobânda, căci se rambursează mai mult, respectiv aproape dublu, însă sunt mai multe costurile unui credit și, implicit, și al celui „Prima Casă”.
Costurile cu Prima Casă sunt:
- costul analizei dosarului
- costul unei rambursări a creditului.
- comision de administrare a creditului.
Primele două comisioane, de cele mai multe bănci nu sunt percepute, la fel și cel de administrare a creditului, însă Unicredit și Leumi Bank percep un cost de 0,02% din soldul creditului, respectiv 4 lei pe lună.
- comisionul de gestiune/ garantare FNGCIMM în cele mai multe cazuri, la cele mai multe bănci (BCR, Raiffeisen, Banca Transilvania) îl găsim în valoare de 0,49%/ an, calculat la valoarea garanției, respectiv la 50% din soldul creditului. Marfin Bank, BRD, CEC Bank, Piraeuss, pe lângă comisionul de 0,49%/ an, mai percep și 15%, aplicat la 50% din valoarea promisiunii, ținând cont de numărul de luni de valabilitate a promisiunii, în vreme ce Unicredit percepe numai 0.15%, aplicat la 50% din valoarea promisiunii, pentru imobilele nefinalizate, iar ING, Bancpost și Leumi Bank percep 0,245% / an, calculat la valoarea creditului și numai Banca Românească are acest comision de 0.0408% .
- Comisionul AEGRM reprezintă costul înregistrării în Arhiva Electronică a Garanțiilor Mobiliare, în care există toate datele financiare ale oamenilor; scopul băncii fiind de a cunoaște toate conturile omului (de economii), pentru a își putea recupera suma/sumele împrumutate. Acest cost este unul reglementat prin lege, din anul 2000, prin art. 24 din OG 89/2000, iar acest cost este unul care se ajustează în funcție de indicele inflației; el reprezentând, în momentul de față, 67 de lei; cost suportat, de cele mai multe ori, de către client. BRD, Piraeuss, BCR, Raiffeisen, CEC, Unicredit, Bancpost și Marfin Bank nu percep acest cost. Fiecare bancă, însă, în funcție de strategia comercială îl percepe clientului sau nu; ori îl percepe diferențiat în funcție de serviciile solicitate de către client, în plus, ori fiind dedus din alte taxe/ comisioane, ceea ce face, ca la Banca Transilvania acest comision să fie perceput, în valoare de 66 de lei, iar la ING în valoare de: 54 lei reprezentând taxa de înregistrare a ipotecii mobiliare percepută la acordarea creditului, 38 lei – taxa de modificare/prelungire a ipotecii mobiliare și 22 lei – taxa de ștergere a ipotecii mobiliare percepută la momentul rambursării integrale a creditului. Acest cost se percepe o dată la 5 ani când baza de date a Arhivei Electronice se ajustează.
- Comisionul de evaluare al imobilului este unul cuprins între: 336 si 470 de lei pentru apartament și ajunge până la 700 de lei pentru evaluarea unei case sau a unei vile ori teren. Cele mai mici costuri le găsim la Banca Românească și CEC Bank, iar cele mai scumpe la Banca Transilvania. De asemenea, acest cost variază de la agentul agreat de bancă, așa cum precizează OTP, BRD, Leumi și Marfin Bank.
La categoria: alte costuri necesare contractării unui credit imobiliar; costuri ce se plătesc terților, reprezentând aici notarii, includem:
- declaraţia pe propria răspundere a solicitantului că nu deţine în proprietate un alt imobil (sau nu unul cu o suprafaţă mai mare de 50 de metri pătraţi); cost: 45 – 67.5 lei
- taxa de autentificare a antecontractului de vânzare-cumpărare; cost: 225 – 540 lei
- onorariu notarial pentru autentificarea contractului de vânzare-cumpărare: 143 lei
- taxa de înscriere în cartea funciară – 100 lei + 0,1% din valoarea creanţei garantate
(Această taxă poate lipsi, însă această înscriere în cartea funciară este foarte importantă dacă vrei ca respectiva casă să nu fie vândută unei alte persoane ce poate avea banii la dispoziție.)
- taxa către OCPI pentru intabulare: 81 lei.
De asemenea, alte costuri sunt reprezentate de costurile cu asigurarea: asigurarea obligatorie pentru locuință (PAD) și cea facultativă, precum și o asigurare de viață (de deces; diferențele dintre ele le găsiți în articolul: ”Cum aleg o asigurare de viață?”), toate cesionate în favoarea băncii creditoare.
Asigurarea obligatorie de locuință are o valoare standard de 90 de lei/ an. Asigurarea facultativă a locuinței se constituie în functie de valoarea locuinței, precum și a daunelor împotriva cărora vrei să te asiguri; în funcție de clauze multiple adăugate pe polița de asigurare și prima, respectiv plata este mai mare. Banca dorește asigurarea sumei împrumutate și să fie trecută ca cesionară.
Costul minim este de 225 de lei pe an.
Asigurarea de deces, respectiv de viață (după cum o expune banca), reprezintă suma de bani plătită lunar, pentru a se asigura suma împrumutată. Astfel, banca, în cazul decesului contractantului, să își recupereze suma împrumutată de la compania asiguratoare.
Costul mediu este de 50 de lei lunar. În funcție de bancă, se pot atașa și clauze de șomaj; caz în care compania de masigurare plătește băncii ratele, cât timp tu ești în șomaj ori diverse alte clauze; costul lor fiind suportate de contractantul creditului, în paralel cu rata.
De precizat este că sunt unele bănci (ING, dar nu numai) care oferă reducerea marjei fixe a dobânzii dacă asigurarea de viață se încheie cu partenerul lor de asigurări ori reducerea altor costuri cu creditul, dintre cele enuntațe mai sus. Dar asigurarea de viață nu este obligatorie.
În concluzie, toate aceste costuri, pe lângă avans, le suportă contractantul din bugetul personal, NU sunt incluse în credit, ci, precum avansul, ele sunt costuri adiționale. De aceea, la un calcul simplu, omul trebuie să vina cu 4.431 de lei.
Ceea ce, noi, ca planificatori și consultanți financiari recomandăm: omul să aibă pe lângă avans, 1.000 – 1.500 de euro (în funcție de costul achiziției imobiliare). În acest cost total constă planificarea achiziționarii unei locuințe, după cum afirmam la începutul prezentului articol.
Pentru că oamenii nu își planifică bugetul, nici atunci când vine vorba despre obiectivele importante din viața lor, banca ”îi obligă” pe contractanți să constituie un depozit colateral în care să existe echivalentul a trei rate; depozit ce nu este purtător de dobândă și este ținut până la închiderea/ achitarea creditului.
Nu ai acești bani? Discută cu un planificator financiar! (Unii dintre ei nu percep niciun cost. Întreabă!)
Acum creditul poate fi luat și te poți muta. Tot ce mai ai de făcut este să plătești creditul timp de 30 de ani. Casa, deși te-ai mutat în ea, nu este a ta decât peste 30 de ani, după ce achiți întreg creditul contractat. Mult succes!
Sau îl poți închide anticipat. Dar asta necesită planificare.
Mai ai răbdare să îţi spun?
Pe scurt, dacă vrei să ai și bani în propriul buget, ci nu al băncii, poți să îți planifici închiderea anticipată a creditului. O poți face prin depunerea unei rate, în plus, chiar, și lunar (cum fac cei mai mulți contractanți ai unui credit imobiliar) sau prin planificarea unei închideri – varianta în care NU îți blochezi banii pentru, strict, achitarea creditului.
Varianta 1: Dacă mergi pe achitarea unei rate în plus la credit, lunar, creditul se închide cu 13 ani mai devreme. (Credit de 47.500 de euro contractați, rata este 878 lei lunar, în primii ani. Fiind o dobândă variabilă, aceasta va crește în timp. Pentru acest exemplu am calculat ratele la 2,80%, cu creștere ulterioară – după 74 de luni, cu încă 2%. Plata pentru închiderea creditului: 10.500 lei anual. Plata pentru închiderea creditului: 10.500 lei anual.)
Varianta 2: Dacă mergi pe varianta salvării acelor bani, pe care i-ai dori să îi aloci lunar și planifici achitarea anticipată a creditului, atunci creditul pentru casa ta, se închide cu 19 ani mai devreme. (Credit de 47.500 de euro contractați, rata este 878 lei lunar, în primii ani. Fiind o dobândă variabilă, aceasta va crește în timp. Pentru acest exemplu am calculat ratele la 2,80%, cu creștere ulterioară – după 74 de luni, cu încă 2%. Plata pentru închiderea creditului: 10.500 lei anual. La fel ca mai sus, însă aici banii sunt într-un cont personal, separat de credit.)
Update – ce înseamnă să cumperi o casă pe un credit imobiliar pe 10-20-30 de ani. (sursă ZF)
(Pentru detalierea celor două variante se recomandă discutarea cu un planificator și consultant financiar acreditat, precum este autorul ai acestui articol: Roxana Bucur)
Spor în deciziile financiare! Și planificare anticipată!
