Mulțumiri lui Dragoș pentru ajutorul său în redactarea acestui articol. Sper să fie de folos tuturor care caută informații despre Velocity Banking, numită și The Method.
Din punctul meu de vedere reprezintă același lucru (Velocity Banking vs The method), fiind mici optimizări ce pot fi realizate de orice persoană. Scopul este acela de a reduce suma totală de plată a unui credit bancar ipotecar/imobiliar.
Practic, cu ajutorul unei sume de bani oferită de bancă, vei face o plată anticipată la începutul creditului bancar, reducând numărul de luni și o mare parte din dobânda ce trebuia achitată băncii. Astfel, te vei folosi de banii băncii pentru a „sări” câteva trepte de plată din credit.
Metoda funcționează doar dacă ești o persoană care reușește să aibă și economii la finalul lunii. Dacă ești genul de persoană care cheltuie toți banii, nu ar trebui să încerci!
De asemenea, metoda este ideală creditelor bancare aflate la începutul perioadei, pentru că atunci este dobânda mult mai mare și se poate realiza o scutire importantă.
O să detaliez un caz practic din care sper să înțelegeți cât mai multe. Așadar, nu va fi doar o explicație teoretică a Velocity Banking, ci și o situație concretă din propria experiență.
Vreau să știți că nu vă scriu din postura unui expert în credite bancare, ci a unei persoane care s-a informat și a testat.
Descriere – Velocity Banking
Pentru a putea pune în aplicare „Velocity Banking” avem nevoie de un un imobil, un credit bancar ipotecar/imobiliar, un overdraft (descoperit de cont), un card de cumpărături și unele economii.
Despre imobil nu am ce scrie. Este după gustul și nevoia fiecăruia. Laurențiu are multe articole despre alegerea acestora, dar subiectul nu este despre imobil ci despre cum să stingi creditul ipotecar cât mai repede, folosind banii băncii.
Referitor la creditul ipotecar sau imobiliar, este important să știi (și cel mai probabil majoritatea știu) următoarele:
- Este compus din principal și dobândă (în multe cazuri și comisioane și rata asigurări)
- Este un lucru bun dacă îl utilizezi pentru o investiție
- Cu cât crește perioada acestuia, cu atât dobânda și, implicit, suma de bani ce trebuie achitată băncii este mai mare
- În prima parte a derulării creditului rata este constituită dintr- un procent mai mare de dobândă
- Cu plăți anticipate se poate micșora cuantumul ratei sau al perioadei (micșorarea perioadei înseamnă achitarea în avans a principalului și reducerea sumei totale de plată)
Descoperitul de cont (sau „Overdraft”) este un credit de consum, cu o dobândă puțin mai mare. Însă avantajul este că se calculează dobânda doar pentru zilele în care nu ai bani în cont și doar pentru suma lipsă. Dacă nu utilizezi banii, ai dobândă 0%.
Descoperitul de cont poate fi accesat oricând, spre deosebire de creditul bancar, unde, dacă ai efectuat o plată, nu îi mai poți folosi. Rolul unui descoperit de cont este de a te folosi de bani de care nu dispui, „în avans”, cu promisiunea că îi vei pune înapoi cu prima ocazie, pe toți sau o parte din ei.
Cum aplicăm Velocity Banking?
După cum am spus, la început plătim mai mult din dobânda băncii decât din împrumutul propriu-zis.
Spre exemplu, pentru un împrumut de 300.000 ron, la o rată a dobânzii de 5.00%, pe o durată de 30 ani, avem un cost total de 579.767 ron, ceea ce înseamnă o dobândă în valoare de 279.767 ron (aproximativ cât suma creditată).
Rata este de aproximativ 1.600 ron, compusă din 360 ron principal și 1.250 ron dobânda băncii. Mai exact, din împrumutul tău de 300.000 ron pe care trebuie să îl restitui, au scăzut doar 360 din plata de 1.600 ron. Sper că m-ai înțeles.
O să îți prezint și un grafic cu evoluația ratei pentru a fi mai simplu…
Cam după 200 luni de plată, rata va fi compusă jumătate din principal și jumătate din dobândă. Mă refer aici la creditul pe o durată de 30 ani. La o perioadă mai scurtă, diferă.
Scopul este acela de a reduce din plata dobânzii către bancă. Împrumutul trebuie înapoiam, nu avem ce să îi facem.
Dobânda se raportează întotdeauna la principal, adică la suma de bani pe care ai împrumutat-o efectiv și pe care trebuie să o restitui. De aceea cuantumul primei dobânzi este de 1.250 ron (300.000 ron * 5.00% / 12 luni) și scade pe măsură ce achităm.
Astfel că, printr-o plată anticipată a soldului principal, se poate reduce o parte din dobânda totală. Și așa cum se vede în graficul anterior, recomandat ar fi ca diminuarea principalului să se facă în prima parte, când dobânda este cea mai mare.
Aici este momentul în care intervine această „injecție de capital” cu ajutorul descoperitului de cont.
Să zicem că ne încadrăm la un „overdraft” (descoperit de cont) mediu de 15.000 ron. Dobânda variază în funcție de banca unde îți încasezi venitul, dar și de alte aspecte. Să luăm, de exemplu, dobânda de 7.00%.
Printr-o plată anticipată a principalului (cunoscută popular și ca „reducere a perioadei, nu a ratei, vă rog!”) de 15.000 ron, în prima lună a derulării creditului, vei „sări” direct în luna nr. 39 și vei mai avea un sold total de rambursat de 550.778 ron (din care dobândă totală 265.778 ron). Mai puțin cu aproximativ 29.000 ron!
Rata de 1.610 ron este acum compusă din 422 ron principal și 1.189 dobândă.
Așadar, dintr-un sold total de rambursat (principal + dobândă) de 579.767 ron, rămâi cu 550.778 ron. Practic, tu ai investit 15.000 ron (și nu din banii tăi) și ai obținut aproximativ 29.000 ron. Poate fi considerată o investiție reușită.
Economiile – De ce sunt importante
Este adevărat că acum suntem nevoiți să achităm dobânda la descoperitul de cont de 15.000 ron.
Aici nu se pot face calcule exacte, pentru că depinde câți bani ai în cont pe timpul periodei. Dacă îl ții pe 0 tot anul, în urma calculelor mele rudimentare, vei achita o dobândă de aproximativ 1000 ron, dacă rata dobânzii anuale este de 7%.
Ideea este să facem plata din overdraft în ziua în care ne încasăm veniturile, pentru a nu lăsăm contul gol. Dacă suntem total iresponasibili și nu acoperim nimic, ne va costa 87.50 ron/lună (calcul estimativ bazat pe dobânda anuală de 7%).
La un venit mediu de 3000 ron, ar însemna că timp de 30 zile se va plăti dobândă la 12.000 ron. Dacă economisești lunar 650 ron, dobânda va fi și mai mică, iar în 24 luni reușești să acoperi overdraftul. În acel moment, poți repeta procesul pentru a mai sări câteva etape din credit.
Așa cum am mai spus, este important să avem cât mai mulți bani în overdraft. Cu cât lipsește mai puțin, cu atât dobânda în fiecare lună este mai mică. De aceea este bine să ne încasăm venitul în acest cont, ba chiar și pe cel al partenerului de viață.
Probabil te gândești că mai ai nevoie și de bani pentru cheltuielile curente, nu îi poți ține pe toți în overdraft. Aici intervine cardul de cumpărături care are 45-55 zile de grație.
Astfel că, după ce folosești cei 15.000 ron din descoperitul de cont pentru plata anticipată a creditului, îți încasezi veniturile în același cont și îi lași acolo pentru a nu plăti o dobândă la întreaga sumă și folosești cardul de cumpărături pentru cheltuielile tale.
Luna următoare, îți încasezi din nou veniturile, overdraftul se acoperă și mai mult, iar înainte de data scadentă a cardului de credit achiți tot ce ai folosit luna anterioară din descoperitul de cont.
După cum observi, vei fi nevoit să faci câteva mișcări și transferuri.
Riscul este mare dacă nu ești organizat pentru că vei risca să plătești comisioane și dobânzi. Strategia Velocity Banking funcționează doar dacă ești organizat și ai un tabel foarte bine făcut. Funcționează în special la cei care au salarii fixe, fara prea multe variabile.
Concluzii despre Velocity Banking
Velocity Banking este pentru cei disciplinați, altfel, poate fi foarte riscant dacă nu te poți abține să nu cheltuiești excesiv.
Această metodă necesită economii. În cazul în care te-ai gândit că oricum salvezi o parte din bani și vrei să efectuezi plăți anticipate lunare, preferabil ar fi să aplici Velocity Banking. De ce? Pentru că, în loc să plătești câte 650 lei lunar în plus, mai bine faci o plată mare la începutul perioadei, când dobânda este cea mai ridicată.
Necesită timp și ceva eforturi.
Dacă nu ești disciplinat, riscurile sunt destul de mari. Un cont gol de descoperit de cont te costă 1.050 ron în fiecare an și dacă îl ții astfel 25 ani, nu mai ai nicio investiție profitabilă. Același lucru se întâmplă și dacă nu îți plătești suma utilizată pe cardul de credit. Dobânzile sunt foarte mari, de peste 25% pe lună.
Însă, metoda funcționează. Așa cum ai observat pentru un credit ipotecar de 300.000 ron, cu o plată anticipată (nu din banii tăi) de 15.000 ron, reduci perioada cu 3 ani și 3 luni și scutești aproximativ 29.000 ron. Iar după ce îți acoperi overdraftul cu economii lunare, poți repeta procesul.
Personal, eu am aplicat o metodă proprie, puțin diferită, prin care am 0 dobândă achitată la descoperitul de cont și nu apelez la economii pentru a acoperi overdraftul.
Este o supra-optimizare. Mai implică și utilizarea aplicației Revolut. De ce Revolut? Pentru că majoritatea băncilor văd plata către Revolut ca o cumpărătură și poți utiliza cardul de credit pentru a transfera bani în acesta. În altă situație nu poți dispune de banii de pe cardul de cumpărături decât dacă faci plăți la POS sau online.
Pe scurt… metoda este în mare aceeași. Doar că, după ce efectuăm plata anticipată a creditului ipotecar din overdraft, folosim banii de pe cardul de cumpărături pentru a acoperi în întregime descoperitul de cont.
Nu putem face acest lucru în mod direct, pentru că nu este o cumpărătură. Însă, facem top-up în Revolut de pe cardul de cumpărături în valoare egală cu descoperitul de cont (15.000 ron) și din Revolut transferăm banii în overdraft. Astfel, vom avea 0 dobândă.
Luna următoare, când trebuie să restituim banii pe cardul de cumpărături, folosim banii din descoperitul de cont. Astfel, dobândă 0 și pe cardul de credit.
Și, în aceeași zi, procedăm la acoperirea overdraftului (card de credit – top up în Revolut – transfer în overdraft).
Aceste tranzacții le efectuez la începutul fiecărei luni, de regulă dimineața, pentru ca banii să se întoarcă în overdraft în aceeași zi ca să nu plătesc dobândă.
Aceasta este un plus la metoda de detaliată de mai sus. După cum observi, sunt transferuri pe care trebuie să le faci. Un tabel în excel ar fi de mare folos pentru a te ajuta să nu uiți datele și să riști să plătești dobânzi.
Sper ca acest articol să te ajute și să-ți deschidă puțin perspectiva. Despre Velocity Banking/ The method găsești în ACEST VIDEO dezvoltat de canadieni unde explică și mai bine procesul.
Articol scris de Dragoș, proaspăt tătic și un mare pasionat de citit și educație financiară. Este pasionat de investițiile în imobiliare, fapt pentru care este mereu la curent cu acest subiect și caută activ metode de creditare și achiziție cât mai rapidă. Dorește să ajungă în momentul în care să nu mai fie nevoit să meargă la job, dar nu pentru că este leneș, ci pentru a munci mai mult pentru cauze nobile.
