Tot mai multe persoane din jurul meu se gândesc la investiții în imobiliare în perioada următoare. Chiar în context de criză, se pare că interesul în imobiliare a rămas destul de crescut și mă bucur de acest lucru.
Chiar dacă mulți așteaptă reduceri de prețuri, consider că acestea nu vor veni sau nu vor veni în marile orașe. Reducerile apar în orașe care sunt în scădere la nivel de populație și cred că este un risc mare de a investi într-un oraș care se află într-o depopularizare continuă.
Investițiile în imobiliare au rămas cele mai atractive și cele mai cunoscute din România. Cred că majoritatea românilor, când se gândesc la investiții, se gândesc la imobiliare.
Pentru o persoană neinformată, domeniul de investiții în imobiliare poate fi unul destul de complicat și de aceea este bine să te interesezi foarte mult înainte.
Pentru a evita orice fel de decizie neinspirată trebuie să ai în vedere câteva lucruri, de aceea poți ține cont de aceste sfaturi care te vor ajuta. Sunt sfaturi pe care le-am scris din experiența acumulată personal dar și din multe alte studii de caz văzute la alte persoane.
Vor vorbi mai mult despre investițiile imobiliare în care tu cumperi un apartament și îl oferi spre închiriere. Acestea sunt cele mai frecvente în România.
Investitii Imobiliare profitabile: 25 de sfaturi
1. Studiază bine domeniul
Primul lucru pe care trebuie să-l faci este să te informezi cât mai bine cu privire la imobiliare. Nu te avânta să faci investiții, dacă nu ai înțeles cât mai bine lucrurile. Pentru a te informa, poți citi cărți despre aceste investiții sau diverse ghiduri.
Dacă vei învăța cât mai multe lucruri despre investițiile pe piață imobiliară, va fi mult mai ușor pentru tine și vei putea diminua în acest fel cât mai mult riscurile.
Chiar dacă pare ușor, să știi că nu este. Nu este nici atunci când va fi nevoie să amenajezi sau să administrezi o locuință. Dacă nu ai timp măcar 1-2 ore pe lună, atunci poate nu este potrivit pentru tine.
Investițiile imobiliare necesită o organizare bună. După ce reușești să o realizezi, va fi nevoie lună de lună de monitorizare, management, ca profitul tău să fie cel scontat.
Nu se termină după ce ai făcut achiziția. Munca abia de atunci începe.
2. Alege bine proprietățile imobiliare
Ideal ar fi să investești în proprietăți imobiliare din cartierele care abia apar și care le oferă oamenilor toate condițiile de care aceștia au nevoie. Îți vei putea maximiza profiturile și te vei asigura în acest fel că investiția va fi profitabilă.
Tot ideal este să investești în orașele cu potențial mare de creștere (polii de creștere din România): București, Cluj, Brașov, Timișoara, Iași, etc.
Sunt orașe care cresc constant ca număr de locuitori și atrag locuitori din județele învecinate.
Investiția ta este pe termen lung, de aceea trebuie mereu să gândește pentru minim 15-20 de ani.
3. Găsește persoane interesate să te ajute
Vei fi suprins să afli că există și alte persoane interesate să investească în imobiliare, de aceea, o colaborare cu persoanele din jurul tău poate fi o idee foarte bună. În acest fel vei putea câștiga atât tu, cât și partenerul sau partenerii tăi.
Ai grijă însă ca persoanele cu care începi afacerea să aibă aceleași obiective sau obiective asemănătoare cu ale tale.
Soluția este bine venită dacă ai prieteni cu aceleași direcții.
Dacă ai mici dubii, mai bine să încerci singur.
Sunt adeptul investițiilor cu parteneri și de aceea am acest sfat.
4. Calcule înainte de a investi
Atunci când îți doreșți să faci investiții în imobiliare, calculele trebuie făcute corespunzător. În acest fel îți vei diminua foarte mult șansele de a avea de-a face cu surprize. Te poți interesa de prețul unei zone și de prețul locuinței pe care dorești să o achiziționezi. În acest fel poți observa dacă locuința este mai ieftină sau mai scumpă decât altele.
Urmărește și în câte luni de chirie ți-ai putea amortiza investiția pe care dorești să o faci. Poți lua în calcul eventualele pierderi pe care le-ai putea avea. La final trebuie să-ți calculezi randamentul și astfel vei afla dacă investiția respectivă merită sau nu.
5. Diversificare
Nu uita să îți diversifici cât mai mult investițiile, astfel încât să-ți diminuezi șansele de a pierde bani.
Poți face acest lucru investind în alte zone cum ar fi în alte orașe sau chiar țări. Investind în multe zone, vei putea să diminuezi așadar orice fel de risc. În același timp îți vei proteja și portofoliul împotriva volatilității piețelor locale.
Este greu de diversificat pentru că ai nevoie de bani și e greu de administrat imobile din orașe diferite.
O variantă ar fi să investești în imobiliare, dar fără dețineri, precum Ce este REIT sau crowdfunding pe imobiliare.
6. Timpul este important
Un lucru la care nu mulți se gândesc, atunci când vine vorba despre investiții, este confortul lor.
A deține multe locuințe înseamnă automat a te ocupa și de întreținerea acestora.
Trebuie să iei automat în considerare și faptul că investițiile în imobiliare pot deveni un adevărat job chiar, lucru care va însemna că va trebui să te ocupi full-time de proprietățile tale dacă vei începe să ai mai multe.
Dacă nu, ar trebui să ai un angajat/cunoscut sau să apelezi la o companie de administrare. Pot fi variante dar cum ziceam, calcule-calcule.
7. Creditarea este o soluție
Investiția în imobiliare prin credite ipotecare poate fi o soluție spre care să te orientezi. O astfel de abordare poate fi profitabilă, iar dacă rata lunară este de 170 de euro, locuința fiind închiriată pentru 250 de euro, atunci te vei bucura de un profit.
Deși sumele nu vor fi atât de mari, te vei bucura totuși de un profit atunci când vei trage linie la finalul anului.
Din calculele realizate, te poți bucura de un randament mediu de 6% pe an în cazul unui imobil luat prin credit. Acest randament se calculează la avansul pe care îl plătești creditului.
8. Nu te aventura la proprietăți luxoase (aviz începătorilor)
Deși este tentant să investești în proprietăți considerate a fi de lux, este o idee mai bună să te axezi pe proprietățile obișnuite. Chiar și acestea îți vor aduce bani și nu va trebui să cheltui atât de mult cu achiziționarea lor.
Din punctul meu de vedere, apartamentele ieftine au cel mai mare randament.
Profitul și randamentul se face la achiziție. Este un lucru pe care trebuie să-l înveți. Nu înseamnă că nu poți face asta la imobile luxoase, doar că poți face acest lucru mai des la cele mai putin luxoase.
Targetul meu sunt tinerii sau persoanele singure și de aceea urmăresc mai mult garsonierele. Randamentul este mai bun în cazul unei garsoniere (medie 7% pe an) față de un apartament de 2 sau 3 camere (5-6% pe an)
9. Plătește-ți întâi datoriile
Un sfat pe care îl recomand tuturor înainte de a face orice fel de investiție. Dacă ai datorii, încearcă să le stingi daca poți, înainte de a face alte investiții.
Sau, dacă investiția aduce un randament mai bun decât datoria, atunci poți alege investiția.
Trebuie să faci multe calcule la început și să nu te grăbești.
Ideal este să pornești la drum fără datorii. Așa sunt șanse mari să investești cât se poate de corect și să nu te grăbești.
10. Taxele și comisioanele
Sunt multe taxe și comisioane la achiziție și trebuie să ai în vedere acest aspect. Acestea trebuie plătite la achiziția sau la vânzarea unei locuințe. Ia în calcul toate aceste taxe precum TVA-ul sau impozitul pe profit. Aceste taxe trebuie aduse în discuție înainte de a face efectiv investiția.
Impozit pe profit, notar, TVA (dacă este locuință nouă), impozit pe locuință, asigurare, comisioane la bănci dacă mergi pe varianta de credit – toate aceste sunt cheltuieli pe care trebuie să ți le calculezi și care duc la o scădere a performanței.
11. Nu investi mai mult decât îți permiți
Investitorii în imobiliare (dar nu numai) au tendința de a investi inițial foarte mult, dar nu iau în calcul faptul că este important să crească aceste investiții în timp.
Vor exista și perioade în care piața nu merge atât de bine, de aceea trebuie să te pregătești și pentru aceste perioade.
Mereu recomand să păstrezi din total portofoliu de investiții un procent de 10-20% cash. Cash-ul acesta te va ajuta să cumperi în momente favorabile.
12. Avansul
În cazul unor investiții va trebui să plătești în avans, de aceea trebuie să te pregătești și pentru acest lucru. Depinzând de investiția făcută, avansul poate fi în jur de 20% din suma totală. În unele situații se poate obține acest avans și din împrumut bancar.
Avansul este important.
Ideal ar fi să ai un minim 40% avans pentru locuință iar după, să reușesti să stingi creditul în maxim 7 ani prin rambursări anticipate cu reducerea perioadei.
13. Vizitează un număr mare de proprietăți
Nu cumperi primul imobil pe care îl vezi! Regula de bază!
Un alt lucru pe care trebuie să-l faci înainte de a te decide cu privire la o proprietate, este să te asiguri că ai vizitat mai multe proprietăți. Verificând mai multe oferte, îți vei face o idee mai obiectivă cu privire la proprietățile care sunt pe piață.
Vei putea chiar și să estimezi valoarea unei anumite zone dacă vei vedea care sunt prețurile unor anumite proprietăți.
14. Ideale sunt imobilele pentru o familie de 1-2 persoane
Din punctul meu de vedere, investiția trebuie făcută acolo unde este cererea mare.
Garsonierele sunt cele mai căutate și de aceea mi se par o investiție bună, urmate de apartamentele cu 2 camere.
Aleg garsonierele pentru că sunt mai ieftine și aduc un randament pe măsură.
15. Găsește locația potrivită
Sunt o mulțime de locații în care poți căuta ceea ce te interesează. Fii atent la oportunitățile de pe piață, dar și la lucrurile din proximitatea proprietății. Dacă alegi, de exemplu, o proprietate pentru o familie, atunci ai grijă ca în apropierea ei să se găsească o școală, un magazin, dar și acces la transportul în comun.
Fii atent și la aspectul locurilor de muncă din zona și anume, dacă o proprietate este situată, de exemplu, în apropierea unor locuri de muncă, atunci o poți avea în vedere.
Ritualul meu zilnic: în fiecare zi verific olx, titirez și imobiliare.ro pentru noi oportunități. Primesc mereu notificări când apar anunțuri noi.
Nu mă grăbesc. Durează luni de zile până găsești locuința potrivită la prețul potrivit.
16. Locuința trebuie privită că o investiție
Nici dacă cazi în partea cealaltă și cauți locuința perfectă nu se poate.
Trebuie să te gândeșți la faptul că nu tu vei sta în locuința respectivă atunci când de decizi cu privire la una.
Ține cont așadar și de posibilele investiții pe care trebuie să le faci atunci când achiziționezi o locuință. Va fi nevoie uneori să schimbi aspectul unui imobil, de aceea trebuie să iei și acest lucru în considerare.
Sunt șanse foarte mari să investeși minim 10% din costul locuinței pentru modernizare.
Personal, caut locuințe ”distruse” la prețuri mici ca să le pot moderniza după stilul meu.
17. Fă-ți temele
Înainte de a începe să vorbeșți efectiv cu cei care vând locuințele, trebuie să-ți faci foarte bine temele.
Informează-te cât mai bine cu privire la o anumită locuință și la zonele din proximitatea ei.
Vei putea privi altfel lucrurile atunci când achiziționezi efectiv locuința.
Nu ai ce căuta fără să ai temele făcute atunci când te decizi la una:
- Prețul MP din zona respectivă
- Costul Chiriilor
- Cât de mult se dezvoltă zona
- Transportul
- Întreținerea – sumele pe luni
- Vecinii
- Gaz-curent-căldură
- Centrală
Sunt multe aspecte de pus pe foaie. Pentru mine contează foarte mult zona și compartimentarea apartamentului. Nu mă uit la problemele cu amenajarea pentru că acestea se pot rezolva.
18. Cumpărat cu banii jos vs. Împrumut
Ai fi surprins de faptul că deși este mai tentant să cumperi o locuință plătind toți banii imediat, e posibil ca un împrumut din bancă să fie mai avantajos.
Pe foaie, un imobil achiziționat prin credit, nu îți blochează banii și ai riscuri mai mici. Randamentul este bun. Fii foarte atent la comisioanele percepute și calculează cu atenție sumele pentru investiție.
Avantajul achiziției cu banii cash este venitul lunar care este reprezentat de întreaga chirie.
Dacă apelezi la un credit unde trebuie să plătești o rată să zicem de 200 euro și tu ai o chirie de 250 euro. Trebuie să te gândești că tu câștigi lunar doar 50 euro. Poate fi puțin la început, dar avantajul este că nu îți blochezi banii.
Eu sunt adeptul achizițiilor cash sau printr-o formă de împrumut cât mai mic.
19. Oferă seriozitate în orice faci
Nu îți pierde niciodată timpul și încearcă să respecți mereu și timpul partenerilor. Atunci când anunți că doreșți să mergi să vizionezi un apartament, respectă acest lucru. De asemenea, răspunde-i agentului imobiliar și fii cât mai serios posibil. Procedând în acest fel îți vei crea niște relații solide.
Dacă încrederea pe care ți-o acordă agenții imobiliari este mare, atunci sunt șanse mult mai mari ca să fii primul sunat în cazul în care apare o ofertă bună pe piață.
Mereu m-am împrietenit cu agenții imobiliari. Îi pot suna mereu dacă am nevoie de un chiriaș sau dacă caut un anumit imobil.
20. Prioritate pentru tine este să mulțumești chiriașul
Atunci când un chiriaș îți spune de o anumită problemă, ea trebuie rezolvată cât mai rapid. Chiriașul este clientul tău și acesta ar trebui să fie o prioritate pentru tine.
Deși avem tendința de a amâna rezolvarea unor anumite probleme, ele trebuie totuși rezolvate din timp pentru a minimiza posibilitatea ca respectivele probleme să se agraveze.
Dacă vei rezolva din timp anumite probleme, pe termen lung vei ajunge să salvezi o parte importantă din bani, plus o relație cu chiriașii.
21. Calculează-ți bine marginile de profit
Cum spuneam mai sus, calcule-calcule-calcule.
Trebuie să știi mereu care sunt marginile tale de profit. Sunt perioade mai grele când poate trebuie să reduci chiria, dar și perioade bune când aceasta crește.
Important pentru tine este să îți calculezi mereu randamentele și marginile de profit. Este bine să ai un obiectiv și să nu renunți la el.
Impuneți un randament mediu și du-l până la capăt/
22. Nu trebuie să le știi pe toate
Este de preferat să angajezi meseriași pentru a-ți rezolva anumite probleme.
Aceștia vor ști cel mai bine cum să repare anumite stricăciuni, plus că va vor salva și din timpul vostru.
Eu mă bucur că tatăl și fratele meu sunt aici pentru mine și mă ajută cu orice problemă. Totuși, un meseriaș bun este bine să cunoști. Probleme vor apărea și trebuie să știi pe cine să suni.
Nu le vei putea face tu pe toate, mai ales dacă ai și alte joburi. Încearcă să-ți faci o echipă de urgență.
23. Ancorat mereu la realitate
Trebuie să știi mereu care sunt cele mai noi trenduri în piață și să studiezi constant.
Fii atent la media prețului chiriilor, dar și la aspectele legate de locurile de muncă sau rata criminalității dintr-o anumită zonă. A fi mereu la curent cu toate aceste lucruri și a încerca să anticipezi piața reprezintă niște aspecte importante.
Chiar și schimbarea unui primar poate ajuta o zonă. De aceea, fii mereu ancorat la proiectele orașului și anticipează dezvoltarea zonelor de interes.
24. Asigurarea locuinței
Mi se pare un subiect extrem de important, dar nu pot spune decât că da, asigurarea este obligatorie.
Poate îți va reduce din randament, dar este importantă pe termen lung.
Este bine să fii pregătit pentru orice problemă majoră: cutremur, foc, etc.
Pagubele pot fi uriașe fără o asigurare.
25. Orice se negociază
Ultimul sfat este unul foarte important.
Nu uita și de negociere pentru că aproape orice proprietate scoasă la vânzare vine cu un preț care este negociabil. Acest preț poate fi negociat mai mult sau mai puțin, dar aproape sigur vei putea reduce prețul de achiziție dacă îți doreșți să cumperi această locuință.
Din punctul meu de vedere, nu cumperi fără să negociezi.
Sunt cazuri în care poți negocia și 20% din preț. Depinde de situație, de proprietar, de zonă și de cât de mult de grăbești tu.
Dacă nu te grăbești, tu vei fi în control cu negocierea și cu prețul.
Există și o limită. Dacă consideri totuși că prețul este decent, în urma calculelor, atunci nu este necesar să negociezi extrem de mult fără rost.
Concluzii
Sper că aceste 25 de sfaturi pentru investițiile imobiliare să te ajute pentru a lua deciziile cele mai bune, astfel încât investiția ta să fie una potrivită.
Dacă vrei un curs complet de investitii, te invit sa arunci un ochi peste Curs de Investitii
Sunt lucruri pe care le vei învăța din mers, dar e bine să le ai în vedere.
Îți doresc investiții profitabile!
Laurentiu Mihai
