REIT-urile sunt trusturi sau fonduri de investitii imobiliare, acestea deținând sau finanțând proprietăți imobiliare producătoare de venit. Pentru ca aceste fonduri sau trusturi să devină un REIT, aceste companii trebuie să îndeplinească mai multe criterii, deoarece acestea se tranzacţionează pe bursele de valori, devenind foarte accesibile investitorilor.

Societățile REIT (Real Estate Investment Trust) oferă așadar investitorilor șansa de a deține proprietăți imobiliare valoroase, oferindu-le în același timp posibilitatea de a accesa venituri recurente, acestea ajutând la dezvoltarea, dar și transparentizarea pieței imobiliare.

Oricine poate investi așadar în portofolii active, în același mod în care investesc și în alte industrii și anume prin intermediul unui fond mutual, al unui fond tranzacționat la bursă, dar și prin achiziționarea de acțiuni individuale ale companiilor.

Acționarii unui REIT câștigă o parte din venitul obținut prin investiții imobiliare, fără a avea de-a face cu gestionarea efectivă a proprietăților sau cu procesul de cumpărare al acestora.

Multe REIT-uri operează un model de afaceri ușor de inţeles, dar și simplu în același timp și anume prin închirierea și colectarea chiriilor pe proprietățile imobiliare. Compania generează venituri care sunt plătite mai apoi acţionarilor sub formă de dividende.

REIT-urile trebuie să plătească un procent de cel puțin 90% din venitul lor impozitabil acționarilor, deși majoritatea plătesc 100%. REIT-urile de toate tipurile dețin în mod colectiv o sumă de 3 trilioane de dolari în active în S.U.A, iar REIT-urile listate pe bursă dețin aproximativ 2 trilioane de dolari în active.

Un număr de aproximativ 80 de milioane de americani investesc în acțiunile unui astfel de REIT prin fondurile de investiții, dar şi prin fondurile de pensii.

Investitii imobiliare cu ajutorul unui REIT

REIT-urile sunt așadar esențiale pentru orice investiție de portofoliu, acestea oferind diversificare, dar și potențialul unui randament superior.

De asemenea, acestea mai oferă și un risc mai mic în general. Aceste fonduri de investiții au și abilitatea de a oferi dividende mai mari față de cele oferite de acțiuni.

Pentru a se califică drept REIT, o companie trebuie să respecte câteva reguli standard și anume:

• Să investească cel puțin 75% din totalul activelor imobiliare
• Să aibă un număr de cel puțin 100 de acționari după primul an ca REIT
• Să nu aibă mai mult de 50% din acțiunile deținute de cinci sau mai puține persoane
• Să obțină puțin peste 75% din venitul brut din chirie sau venitul ipotecar
• Să plătească cel puțin 90% din venitul impozitabil ca dividende ale acţionarilor (chiar dacă s-au tot văzut cazuri când nu s-a îndeplinit acest lucru)

Această ultimă regulă, este după cum am spus mai devreme, foarte importantă pentru că REIT-urile sunt întreprinderi care furnizează fluxuri de numerar investitorilor lor.

Astfel, atunci când investiți într-un REIT cu reinvestire de dividende, puteți crește portofoliul vostru când ajungeți într-un punct în care puteți cumpăra propriile proprietăți individuale. În același timp, puteți continua să investiți în portofolii imobiliare gestionate.

REIT-urile sunt tranzacționate pe bursa de valori, acest lucru însemnând că puteţi monitoriza cu atenție evoluția lor. Acestea pot investi în diverse ramuri ale pieței imobiliare și anume complexele rezidențiale, birourile, mall-urile, dar și spitalele, precum şi centrele medicale sau ipoteci.

Multe dintre companiile care deţin, dar si gestionează proprietăţi imobiliare nu sunt structurate ca fiind un REIT. În cazul acţiunilor acestor companii, se plăteşte un dividend mai mic decât un REIT. Cu toate acestea, întreprinderile au mai multă libertate pentru a se extinde şi a reinvesti profiturile.

Lanțurile hoteliere, managerii mall-urilor, dar și operatorii stațiunilor pot acționa ca o companie imobiliară, dacă acesta este principalul serviciu pe care îl oferă. Există însă și societăți imobiliare tradiționale, acestea fiind disponibile pentru investiții. Companii precum RE/Max Holdings Inc. includ și servicii imobiliare.

Înainte de a face orice fel de investiție individuală, este foarte indicat să faceți cât mai multe cercetări pentru a fi siguri că veţi lua o decizie investițională cât mai bună.

Dacă veți investi cât mai mult doar într-o singură Bursă sau industrie, există posibilitatea să vă expuneți la anumite riscuri.

Avantajele Investițiilor într-un REIT (Real Estate Investment Trust):

1. Diversificare Ușoară: REIT-urile oferă investitorilor posibilitatea de a diversifica portofoliile lor în sectorul imobiliar fără a achiziționa proprietăți directe. Această diversificare poate ajuta la reducerea riscului.
2. Venit Pasiv: REIT-urile distribuie în mod regulat venituri către investitori sub forma dividendelor. Aceste venituri pot oferi un flux constant de numerar, făcând investițiile în REIT-uri atractive pentru cei în căutare de venit pasiv.
3. Lichiditate Ridicată: REIT-urile sunt instrumente tranzacționabile pe piețele financiare, ceea ce înseamnă că investitorii pot cumpăra sau vinde părți de proprietate într-un REIT în orice moment. Această lichiditate facilitează gestionarea portofoliului.
4. Acces la Piețele Imobiliare: Investițiile în proprietăți imobiliare pot fi costisitoare și necesită gestionare. Prin intermediul REIT-urilor, investitorii pot accesa piețele imobiliare fără a-și achiziționa direct proprietăți.

Dezavantajele Investițiilor într-un REIT:

1. Impozite: REIT-urile sunt supuse unor reguli fiscale specifice, inclusiv cerința de a distribui cel puțin 90% din veniturile lor sub formă de dividende către acționari. Acest lucru poate limita capacitatea REIT-urilor de a reține capital pentru investiții viitoare.
2. Volatilitate de Preț: Prețurile REIT-urilor pot fi sensibile la schimbările din piață și la ciclurile imobiliare. În perioade de volatilitate a pieței, valorile REIT-urilor pot fluctua semnificativ.
3. Riscuri Specifice Sectorului Imobiliar: Investițiile în REIT-uri sunt încă legate de performanța piețelor imobiliare. În perioade de scădere a pieței imobiliare, REIT-urile pot înregistra pierderi semnificative.
4. Diluarea Capitalului: Dacă un REIT emite noi acțiuni pentru a finanța achiziții de proprietăți, participarea investitorilor existenți în REIT poate fi diluată, reducând valoarea fiecărei acțiuni.
5. Riscul de Interes: REIT-urile pot fi influențate de schimbările ratei dobânzii. Atunci când dobânzile cresc, costurile de finanțare pentru proprietăți pot crește, ceea ce poate afecta veniturile REIT-urilor.

Alternativă ideală la închirierea garsonierei/apartamentului

După cum spuneam mai sus, investiţia într-un REIT te poate ajuta să scapi de investiţiile clasice în imobiliare şi de timpul petrecut. Nu vreau să ajungi la concluzia că nu sunt de acord cu investiţiile clasice şi că nu ar trebui să le realizezi, însă poţi ajunge să-ţi diversifici investiţiile imobiliare în aşa fel încât să ai şi deţineri directe, dar şi indirecte cu ajutorul unui REIT sau chiar al unui crowdfounding în imobiliare.

Mai jos aş vrea să-ţi povestesc despre câteva fonduri de investiţii/REIT-uri/ETF-uri care sunt specializate în imobiliare.

1. XTB propunere 2 companii REIT în care poţi investi. Poţi cumpăra acţiuni de la aceste 2 companii:

1.  BRG.US (Bluerock Residential Growth REIT Inc – class A); – ce achiziţionează apartamente în zone demografice foarte bune din Statele Unite. Compania a preconizat o creștere a câștigurilor de 10,7% pentru acest an, iar randamentul dividendului este de 6,4%, în dolari.
2.  XAN.US (Exantas Capital Corp – REIT) – Este un REIT care oferă împrumuturi imobiliare comerciale și investiții de credit. Se preconizează o creştere de 45% în acest an şi un randament de 6,5%.

Poţi câştiga randamente foarte frumoase cu aceste 2 companii şi le poţi găsi uşor pe xtb. Pe viitor cred că vor apărea şi altele.

Mai poţi tranzacţiona prin xtb, dar doar în format CFD, şi Vanguard REIT ETF CFD (cu simbolul VNQ.US). Fiind CFD, riscurile sunt mai mari şi nu aş vrea să intru în detalii.

2. Fondul de investiții OTP Real Estate & Construction este un fond diversificat, dar și flexibil, acesta investind în companii care activează în domeniul cosntrucţiilor și al imobiliarelor. Acest fond de investiții este unul pe termen lung și anume, el fiind unul care se ocupă de învestirea în acțiuni și obligațiuni emise de companii care activează atât în dezvoltarea, cât și în construcţiile imobiliare. Fondul urmărește o alocare strategică, astfel încât un procent de 75% din active să fie investite în valori imobiliare emise de companii care activează în acest domeniu de real-estate.

Acest fond investește în acțiuni și obligațiuni emise de companii de acest fel, dar și de companiile din domeniul construcțiilor. Fondul încasează dividende, precum și cupoane în urma deținerii de obligațiuni, dar și de acțiuni la aceste companii. Fondul mai iese în evidență și prin expunerea sa globală, cea mai mare pondere întreptându-se către SUA, precum și către Europa de Vest.

• VUAN (valoarea inițială a unității de fond la momentul realizării acestui articol) = ~567 lei
• Dată început: 30.08.2018
• Valoare ințială fond: 500 lei
• ZERO comision de subscriere în prezent ZERO comisioane de răscumpărare
• Comision de administrare: 2% pe an (0.166(6)% / luna)
• Variația anuală este de 12,78%

3. BT Real Estate – fond de acțiuni cu 75% investiţii în companii imobiliare din UE

• Comision de cumpărare: 0%;
• Comision de răscumpărare: 4% pentru perioade de deținere cuprinse între 1 – 360 zile, inclusiv;
• Comision de răscumpărare: 0% pentru perioade de deținere de peste 360 zile.
• Comision administrare fond: 0.2% /lună din media activelor nete în administrare – acest comision este luat în considerare la calculul valorii unității de fond

Randamente obţinute:

1. ultimele 30 zile 6.852%
2. fata de 31.12.2019 8.649%
3. ultimele 365 de zile 1.410%
4. anul 2019 17.12%

4. Alte recomandări de companii şi ETF-uri în care poţi investi în zona de imobiliare:

• Companii constructori destul de mari: Lennar Corp (LEN), D.R. Horton Inc. (DHI), KB Home (KBH), PulteGroup Inc. (PHM) si NVR Inc. (NVR).
• ETF-uri interesante: SPDR Dow Jones International Real Estate ETF (#RWX), iShares Home Construction, SDPR S&P Homebuilders ETF, iShares Mortgage Real Estate ETF.

Concluzii

Investiţiile clasice în imobiliare prezintă o siguranţă a faptului că sunt pe numele tău şi poţi oricând să iei decizii cu ele. Însă, o investiţie clasică necesită mulţi bani, poate credite în anumite momente, riscuri a faptului că toţi banii tăi sunt, poate, într-un apartament dintr-un anumit oraş.

Conceptul de diversificare se poate aplica şi în investiţiile imobiliare. Poate că nu vei avea suficient de mulţi bani de a cumpăra direct o locuinţă în alte ţări, dar poţi investi în companii care fac asta.

Poţi investi în imobiliare, chiar dacă nu le deţii în mod direct. Prin acest lucru, îţi diversifici investiţiile şi poţi beneficia de creşterea globală.

Investiţiile în REIT-uri au un grad de risc mediu, ceea ce le face a fi foarte apreciate de investitorii mai precauţi.

Trebuie doar să analizezi bine fiecare companie/ETF şi să faci alegerile bune pentru tine.

Sper ca acest articol să te fi ajutat în înţelegerea conceptelor privind investițiile imobiliare fără dețineri cu ajutorul unui REIT.

Succes la bani!