Ne aflăm într-o perioadă în care, așa cum îmi place să spun, platformele și piața peer to peer se află într-o perioadă de test. Multe dintre platforme au avut probleme, dar, ușor, ușor, au început să-și revină și să vedem iar rezultate bune.
Am început să mă documentez din ce în ce mai mult despre cum să alegi platforma și care sunt cele mai bune platforme și am ajuns, cu ajutorul lui Adrian Căpraru, la EvoEstate – o platformă, relativ nouă, de crowdfunding pe imobiliare – un fel de Mintos, dar pentru imobiliare. Aici puteți citi mai mult despre modelul lor de business și echipa completă a lui EvoEstate.
(model de proiect de tip fixed interest loan de pe EvoEstate cu un randament de 13.5% pe an)
Care sunt avantajele de a investi în imobiliare prin EvoEstate și nu folosind metoda clasică de a cumpăra pentru a vinde sau închiria? Printre altele:
- investiție minimă de 50 EUR
- randament mediu de 13.11% pentru proiectele finalizate. Acest lucru este posibil deoarece datorită structurii aceste investiții de tip real estate crowdfunding pot oferi randamente mult mai mari decât s-a anticipat inițial. Un bun exemplu este acest proiect, care deoarece a ales să plătească împrumutul în doar 58 de zile (în loc de 12 luni cât se preconiza inițial), a fost nevoit să acopere un număr minim de câteva luni deoarece aceasta era o clauză din contract. Astfel investitorii au obținut un randament de 27.34% pentru investiția lor în loc de 13%.
- diversificare nemaiîntâlnită pentru sectorul de crowdfunding pe imobiliare – poți investi în peste 18 platforme partenere din peste 13 țări totul dintr-un singur cont.
- acces – multe platforme nu acceptă investitori străini, dar cu EvoEstate poți investi în toate aceste țări datorită modelului lor de business. În plus, majoritatea platformelor au ca investiție minimă în proiecte sume mult mai mari de 50 EUR (atât cât este suma minimă pe EvoEstate pentru toate proiectele), care pot ajunge și la 5.000 de EUR pe proiect.
- piață secundară pentru toate proiectele – majoritatea platformelor partenere nu au o piață secundară unde investitorii își pot vinde împrumutul înainte de termen. Prin crearea unei piețe secundare pentru proiecte de pe 18 platforme partenere EvoEstate reușește să creeze o bună lichiditate pentru investițiile imobiliare, lucru care nu este valabil și pentru investițiile tradiționale. Ultimele statistici arată că un împrumut pus la vânzare cu discount este vândut, în majoritatea timpului și în condiții de piață normale, în mai puțin de 48H – un lucru impresionant din perspectiva investițiilor imobiliare. Și ca pachetul să fie complet, această piață secundară pentru toate proiectele de pe toate platformele secundare este complet gratuită pentru investitori.
- garanții reale pentru investitori – spre deosebire de platformele clasice de tip peer to peer unde un Loan Originator oferă o garanție mai mult verbală, majoritatea proiectelor de pe EvoEstate au garanții reale sub forma de mortgage (ipotecă) cu contracte care sunt oferite și investitorilor, care sunt mult mai valoroase ca împrumutul în sine. Asta ajută la vinderea garanției mai rapid pentru recuperarea banilor investitorilor în cazul în care împrumutul devine neperformant, chiar și cu un preț sub nivelul pieței. Mai jos în acest articol o să aveți informații despre toate tipurile de investiții și garanțiile acestora pe care le puteți găsi pe EvoEstate.
- unul dintre cele mai bune relații cu clienții din domeniu – echipa este foarte dinamică și receptivă fiind mereu în contact cu investitorii (de aici și motto-ul lor că sunt prima platformă care pune interesele investitorului pe primul loc și nu al proiectelor). EvoEstate oferă informații despre progresul lor în Quarter Updates care arată tot ce s-a întâmplat în ultimele 3 luni, un exemplu de acest raport poți găsi aici. Pe deasupra, depunerile și retragerile sunt foarte rapide, uneori banii ajungând în aceeași zi în contu dacă folosiți anumite bănci.
- Skin in the game și Risk Scoring – deoarece platforma a plecat de la o idee a doi investitori cu experiență în domeniul imobiliar și al investițiilor de tip crowdfunding, aceștia au încercat să introducă exact ceea ce ei (și majoritatea investitorilor) au simțit că lipsește în domeniu: lipsa de transparență, accesibilitate și diversificare redusă, dar și lipsa Skin in the game a platformelor. Skin in the game se referă faptul că interesele platformei sunt aliniate cu cele ale investitorilor – astfel unele proiecte, care sunt din această categorie, primesc o finanțare din partea fondatorilor (Gustas și Audrius) de câte 1.000 EUR fiecare. Acești bani vin din fondurile lor proprii și ajută la analiza mult mai atentă a proiectelor, dar și la alinierea intereselor cu cele ale investitorilor – adică să fie alese doar cele mai calitative proiecte. Până acum aceștia au investit peste 150.000 EUR din fonduri propriii în proiecte de pe EvoEstate. De curând, EvoEstate a mai adăugat încă un sistem de analiză a proiectelor și partenerilor complet transparent care oferă o notă fiecărui proiect și partener. Mai multe detalii despre acest sistem puteți găsi aici.
Aici puteți găsi un film foarte informativ și bine făcut despre EvoEstate și cum funcționează.
Adrian este persoana cea mai pasionată de domeniul peer to peer pe care o cunosc eu care a reușit să creeze cea mai mare comunitate de acest tip din România. Foarte bine documentat, a ajuns să lucreze pe zona de marketing la EvoEstate.
Cu ajutorul lui, am ajuns la Gustas Germanavicius, CEO al platformei EvoEstate, căruia i-am adresat o serie de întrebări despre motivele pentru care ar trebui să alegem EvoEstate atunci când dorim să investim pe zona de imobiliare.
L-am lăsat pe Gustas Germanavicius să îți prezinte platforma și să-ți ofere toate detaliile despre ofertele și proiectele pe care le vei găsi pe EvoEstate.
Gustas Germanavicius – De ce EvoEstate
1. Ce este EvoEstate și de ce este atât de diferit față de alte platforme?
EvoEstate este o platforma de investiții imobiliare de tip crowdfunding unde puteți investi dintr-un singur cont în 18 platforme partenere. EvoEstate este diferită de orice altă platformă deoarece puteți crea portofolii constând din chirii (rent), împrumuturi (fixed-interest loans) și investiții în capitaluri proprii (equity loans) totul dintr-o singură interfață.
În plus, oferim instrumente de tipul investiții automate (Auto-Invest) și piață secundară pentru toate proiectele postate pe platformă, instrumente care de cele mai multe ori nu sunt disponibile pe majoritatea platformelor partenere.
Nu în ultimul rând, ne considerăm prima platformă axată pe investitori și punem interesele investitorilor noștri peste interesele partenerilor noștri.
EvoEstate a ajuns în finala TechChill 2020 și a fost foarte aproape să câștige premiul cel mai care se acordă celei mai inovative idei (video).
2. Pot vedea că aveți aceiași investitori (acționari) în compania dvs. ca și EstateGuru, puteți împărtăși mai multe detalii despre asta?
Da, Startup Wise Guys au fost investitorii din prima etapă a lui EstateGuru și Investly pentru o perioadă de timp și din octombrie 2019, au devenit investitori (acționari) și la EvoEstate. Este o adevărată bucurie să ai astfel de investitori (acționari) experimentați care cunosc cele mai bune practici pentru construirea unei platforme de crowdfunding.
Cred că primind o finanțare din partea unor investitori experimentați, precum Wise Guys într-o etapă atât de timpurie, spune multe despre noi ca echipă și companie.
3. De ce să alegi un agregator precum EvoEstate și nu să investești în proiecte direct pe site-ul platformelor partenere ex. Housers sau Reinvest24?
Cred că cel mai important lucru este lichiditatea. Dacă vorbim despre oferte Reinvest24, acestea de obicei sunt cu adevărat mai lungi (5-10 ani), prin urmare, întotdeauna doriți să vă asigurați, că voi le veți putea vinde înainte de scadență.
În plus, avem “Skin in the game”, unde Eu și Audrius investim câte 1000 EUR fiecare din capitalul nostru personal. În consecință, în fiecare dintre aceste proiecte pe care le furnizăm analiza riscurilor și a datelor este una foarte stricta, pentru ca interesele noastre si ale investitorilor sunt aliniate. În cele din urmă, diversificare – în ultimele 12 luni, au existat peste 120 de proiecte listate pe EvoEstate, din 12 țări.
Considerăm că cel mai bun portofoliu constă din cel puțin 100 de investiții diferite și alături de noi acest lucru poate fi aplicat cu ușurință.
4. Cum se face selecția de proiecte care apar pe EvoEstate?
În timp ce evaluăm proiectul, de fiecare dată rulăm caracteristicile proiectului prin sistemul nostru de risc și analizare a datelor pentru a vedea dacă se încadrează la “Skin in the game” sau nu.
Fiecare explicație a riscului și compararea datelor poate fi găsită în descrierea proiectelor.
În prezent, dezvoltăm un sistem foarte transparent de analiză, în care fiecare investitor va putea vedea ratingul de evaluare a riscurilor cu rating A-D evaluând caracteristicile proiectului, cum ar fi marja EBIDTA, Macro / Micro-locație, scopul împrumutului etc.
5. Care este randamentul istoric al proiectelor rambursate? Există cazuri în care investitorii au avut probleme la plata dobânzilor sau a ratelor?
În prezent, proiectele noastre rambursate au un randament anual de 13,11%. Când vorbim despre default (faliment), încă nu am avut unul, dar avem un singur proiect cu întârziere pentru rambursarea principalului și acesta este proiect din Reinvest24.
Informații complete despre proiectele disponibile și statusul proiectelor puteti găsiți pe evoestate.com.
6. Care sunt riscurile cu care ne confruntăm și cum le putem reduce sau anticipa?
Cel mai mare risc asociat cu aceste tipuri de investiții este, desigur, riscul de neplată (default). Prin urmare, cel mai bun lucru pe care un investitor îl poate face este diversificarea și acesta este exact motivul pentru care am fondat EvoEstate.
Un portofoliu stabil trebuie să includă toate cele trei tipuri de investiții, deoarece toate pot avea un rezultat diferit în aceeași situație. Acesta este un articol minunat pe care l-a scris CIO-ul EvoEstate, Audrius, și se numește „How to prepare for default?” (Cum sa te pregatesti în cazul neplatii?)
7. În ce tipuri de proiecte putem investi și care sunt cele mai apreciate de investitori?
În prezent, oferim 3 tipuri de investiții imobiliare: chirie (rent), împrumuturi-fixe (fiexed- interest loans) și investiții în capitaluri proprii (equity), dar pentru a răspunde la doua parte a întrebării va trebuie sa ofer un răspuns mai complex.
Nu exista o metoda de investiții care sa fie pe placul fiecărui investitor. Așadar, fiecare investitor are propria sa filozofie de investiții și investește pe baza acesteia.
Investițiile care generează profit prin închiriere (rent) sunt atractive pentru cei care doresc să aibă un risc cât mai mic și să primească plăți lunare.
În prezent, închirierile pe termen scurt sunt foarte atractive deoarece proprietatea plătește venituri din chirii pentru investitori, iar riscurile sunt scăzute.
Împrumuturile cu dobândă fixă (fixed-interest loans) , au de obicei garanții (activ ipotecat), care în cazul în care împrumutul devine neperformant valoarea implicită ar fi lichidată și ar putea acoperi investiția principală a investitorilor.
Ultimul tip de investiții pe care îl puteți găsi pe EvoEstate este acela de capitaluri proprii (Equity) care are cel mai mare grad de risc, dar cel mai mare potențial, cu acest tip, investitorii pot câștiga peste 18%, dar este important să înțelegem că nu există garanții reale cum ar fi un activ ipotecat și aceste investiții poate merge în ambele direcții.
Mai multe informații despre fiecare tip de afacere pot fi găsite aici.
8. Există posibilitatea de a pierde banii investiți? Cum ii putem recupera?
Desigur, există aceasta posibilitate, până la urmă, se numește investiție, nu înșelătorie (scam). Dacă doriți să faceți bani, trebuie să fiți dispuși să și pierdeți.
Fiecare tip de investiție are un anumit grad de risc implicat, dar când vine vorba de investiții în proiecte care se închiriază (Rent), riscurile de a pierde capitalul sunt minime, dacă apartamentul poate fi vacant și nu generează niciun venit în acea perioadă.
Împrumuturile cu dobândă fixă, de obicei, au un activ ipotecat care în caz de insolvență ar putea fi vândut pentru a returna capitalul. Cu toate acestea, tranzacțiile de capitaluri proprii (Equity) au cel mai mare grad de risc care poate duce la pierderi de capital parțiale sau totale, dar si recompensele sunt pe măsură. De aceea, recomandăm un portofoliu variat care să conțină active din toate clasele.
9. Ce fel de proiecte sunt recomandate pentru un începător care dorește un venit lunar sau anual pasiv?
Cred că cel mai bine ar fi să începeți cu oferte de închiriere (Rent) și unele împrumuturi cu dobândă fixă(fixed-interest loans) cu securitate pentru investitori de tip ipoteca.
Acest lucru se datorează faptului că investițiile în apartamente de închiriat (Rent) sunt cel mai ușor de înțeles, în timp ce împrumuturile cu dobândă fixă au garanție ipotecară. Pe măsură ce timpul va trece și vă veți acumula cunoștințe de investiții, puteți începe să includeți oferte de capitaluri proprii (Equity).
10. Cine sunt cei mai importanți parteneri de pe platformă?
Nu aș spune că cel mai important este cuvântul potrivit pentru asta, prețuim toți partenerii de pe platformă și credem că toți aduc oferte atractive și diferite pentru investitorii noștri. Cele pe care clienții noștri le preferă cel mai mult sunt platformele spaniole, în principal din cauza ca nu acceptă investitori non-spanioli să investească direct în ele, printre care se numără: Inveslar, Urbanitae, Civislend și StockcrowdIn.
Alte platforme apreciate de investitori sunt: Nordstreet, Reinvest24, Brickstarter, Maxcrowdfund și Rendity.
11. Cum putem, ca începători, să analizăm un proiect? Care sunt pașii de analiză înainte de a inveti intr-un proiect?
În timp ce fiecare tip de investiție are propriile sale caracteristici, voi împărtăși unele dintre cele mai importante întrebări care ar trebui puse la analizarea împrumuturilor cu dobândă fixă (fixed-interest loans).
Este întotdeauna foarte important să înțelegem stadiul dezvoltării, etapa anterioară – mai ales dacă va necesita finanțare suplimentară. Proiectele de renovare, instalare sau împrumuturile pentru afaceri au un risc mai mic în această privință, deoarece valoarea activului poate fi măsurată destul de exact.
Corespunzător, durata proiectului joacă, de asemenea, un rol semnificativ în evaluarea riscului, cu cât este mai lung proiectul, cu atât mai multe variabile de risc pot exista. Un alt un aspect important este licența de dezvoltare, proiectele din Europa de Sud pot eșua deoarece nu pot obține o licență.
De asemenea, obținerea acestuia poate dura ani.
Marja EBIDTA sau marja de siguranță cum ne place să o numim este de asemenea foarte importantă, deoarece indică profitabilitatea proiectului și ne permite să înțelegem cât de mult va fi dezvoltatorul dispus să reducă proprietatea pentru a o vinde.
Alte întrebări importante includ:
- Există pre-vânzări?
- Cu cât există mai multe pre-vânzări, de obicei, riscul este considerat mai mic.
- Care sunt mecanismele de securitate?
- Securitatea ipotecară este plasată?
- Cât de experimentat are dezvoltatorul?
- Este un dezvoltator vechi sau mare, experimentat?
- Care este locația?
- Proprietatea este situată în zone principale, centrale sau exterioare? Aceasta este într-adevăr important în timp ce evaluați lichiditatea activului.
12. De ce imobiliare pe EvoEstate și nu clasic peer to peer, de ex. Mintos?
Răspunsul este simplu – stabilitate. Înainte oamenii obișnuiau să plătească prețul lichidității
investind bunuri imobiliare pentru a avea stabilitate, dar cu piața noastră secundară (Secondary market) facem investițiile imobiliare lichide și flexibile. Riscul pe care îl anticipează investitorii în timp ce investesc în împrumuturi de consum de 10% negarantat este cu mult mai mare decât cel din imobiliare cu 10% dobândă, garanții imobiliare și LTV-uri sub 65%.
Acest lucru se datorează faptului că investitorii au garanții, care este exprimat cu un activ ipotecat, ceea ce nu este cazul majorității P2P.
“Buyback Guarantee” nu este o garanție, ci o promisiune, care este respectată doar de către originatori dacă totul merge bine.
Exemple recente de originatori, cum ar fi Aforti, arată că aceste garanții nu sunt mai mult decat o promisiune care poate fi respectată sau nu, în timp ce recuperarea unui împrumut neperformant în real estate crowdfunding este un proces dovedit care duce la recuperarea totală a sumei investite, de cele mai multe ori.
13. Ce bonusuri primiți la crearea unui cont?
În prezent oferim un bonus de 0,5% pentru toate investițiile făcute în primele 6 luni. Cu cât vei investi mai mult, cu atât mai bine. Dacă ulterior veți mai invita și tu alte persoane, vei primi un bonus – dar vei vedea tu ulterior despre ce este vorba.
Contul pe platformă se face foarte ușor. Trebuie doar să urmați câțiva pași de securitate și să introduceți datele de identitate.
Puteți intra aici pe evotestate.com (linkul lui Laurențiu) pentru a primi bonusurile de 0,5% din total investiții în primele 6 luni. (Laurențiu va primi și el un mic bonus în contul lui)
14. Oferă EvoEstate suport în limba română?
Da, oferim suport în limba română. Adrian este din România si este Affiliate Manager la EvoEstate și poate vă ajută cu orice în legătură cu platforma. Îl puteți contacta în orice moment la adrian@evoestate.com. – Este și fondatorul celui mai mare grup de pasionați de peer to peer din România.
Am început cu EvoEstate de când Adrian mi-a povestit mai multe despre proiect și despre seriozitatea echipei. Îmi place foarte mult să aflu lucruri direct din interiorul unei platforme înainte să încep să investesc.
EvoEstate cred ca este o soluție perfectă pentru aceste timpuri. Este o platformă agregator unde vei găsi cele mai interesante proiecte și oferte din sectorul imobiliar.
Rata de succes a proiectelor este de 100% până în acest moment ceea îmi oferă încredere și pentru acest viitor incert care ne așteaptă.
Te invit să-ți faci un cont pe EvoEstate.com și să-mi spui părere ta despre platformă.
Succes la bani!
