Creditul Prima Casa, cu bune si rele!

Programul Prima Casă a fost o iniţiativă legislativă a Guvernului pentru deblocarea activităţii de creditare şi impulsionare  a reluării activităţii din domeniul construcţiilor.

Facilitatea principală era garanţia din partea statului în proporţie de 50 % din  necesarul de garanţii pentru contractarea unui credit.Condiţiile legislative au fost stabilite prin OUG 60/2009 si HG 717/2009.

Creditul Prima Casa Caracteristicile principale sunt:

• Dobânda era una foarte mică comparativ cu dobânzile pentru creditele ipotecare, cel puţin atunci când a fost lansat programul, în momentul acesta dobânzile sunt în scădere astfel că din acest punct de vedere nu mai este foarte atractiv pentru clienţi;
• Marja băncii trebuie să includă toate costurile;
• Clienţii trebuie să plătească anual un comision de garantare  catre FNGCIMM de 0,49%, aplicabil la 50% din valoare soldului la momentul scadenţei(iată un cost foarte important care scade odată cu rambursările anticipate parţiale)-se aplică la 50% pentru că FNGCIMM garantează cu un procent de 50% din garanţiile cerute de bancă pemntru acordarea creditului;
• Nu se percep comisoane de rambursare anticipată;
• Suma maximă pentru care se acorda acest tip de produs este de 60.000 de euro pentru apartamentele vechi si 70.000 de euro pentru cele noi;
• Este necesar ca aplicanţii să aibă minim 5% din valoare estimată a imobilului, iar dacă valoare imobilului depăşeşte valorea plafon atunci clientul să aibă diferenţa de la 3000 de euro, respectiv 3500 euro;
• Durata maximă de creditare este de 30 de ani;
• Locuinţa trebuie să aibă certificat energetic în categoria A, B şi C;
• Banca trebuie să păstreze condiţiile contractuale agreate pe toata durata creditului;

Solicitanţii trebuie să îndeplinească unele condiţii:

• Nu au deţinut şi nu deţin nici în prezent o locuinţă, individual sau în comun cu altcineva o locuinţă cu o suprafaţă utilă mai mare de 50 de mp, cu execepţiacotelor părţi de locuinţă dobândite prin moştenire;
• Dispun de avansul minim necesar( extras de cont eventual pentru dovada că suma există trebuie arătat încă de la primele discuţii);
• Se obligă să nu înstrăineze casa timp de 5 ani de la data dobândirii;
• Este obligatorie asigurarea complexă a locuinţei;

Etapele unui astfel de credit prima casa sunt:

• depunerea actelor solicitate,
• obţine o pre-aprobare din partea băncii pentru suma la care se încadrează,
• caută locuinţa
• dacă sunt toate actele cerute se trimite dosaril la FNCIMM spre analiză,
• urmând să se aprobe garantarea creditului sau nu, în funcţie de corectitudine dosarului.

Procedural consultantii dela Fond trebuie să dea o rezoluţie în maxim 5 zile.

În practică este dificil să găseşti de unul singur un apartament al cărui proprietar să accepte plata abia la 2 luni de la semnarea antecontractului, dacă nu sunt alte întârzieri.

Acest program functionează pe baza unui plafon aprobat anual, aşa că acest fapt poate determina depăşiri ale termenelor declarate în antecontractele pentru plata avansului de min 5%.

În acest sens există opinia că nu se mai doreşte păstrarea acestui program din cauza fondurilor alocate.

Un element important în această etapă este evaluarea imobilului, în funţie de suma la care ajunge acesta va trebuie să mai plătiţi în plus să ajungeţi la suma cerută de vanzător sau să fiţi fericiţii care au o casă mai valoroasă decât au cerut vânzătorii.

Astfel ajungem la nevoie contactării unei agenţii care ia un comision procentual din tranzacţie. Banii aceştia trebuie plătiţi când se semnează ante-contractul.

Apoi se adună sumele pentru taxe notariale, sunt situaţii în care documentele apartamentului vizat nu sunt în regulă, nu există certificate de energie.

Pentru a nu întârzia procesul de achiziţie sunt cumpărători care acceptă să plătească ei o parte din aceste cheltuieli, aşa că sumele pe care le veţi aloca pentru această primă parte a achiziţiei trebuie să fie de minim 2000 de euro, pe lângă avans.

Odată semnat antecontractul începe perioada de aşteptare de aprobare  a dosarului de către Fond. Dacă este acceptat, urmează semnarea contractului de credit, obţinerea finaţării şi finalizarea actelor.

Exemplu Alpha Bank

De exemplu suma aprobată a unui credit luat la Alpha Bank de 40850 euro, la o dobândă anuală formată din Euribor la 3 luni şi marja fixă a băncii de 4%, costurile sunt următoarele:

• Rată lunară de 215,57 euro;
• Comision anual datorat FNGCIMM-ului calculat prin aplicarea procentului de 0,49% la soldul creditului din luna în care se plăteşte( de regulă este valoarea unei rate, deci o dată pe an plateşti 2 rate pe lună);
• Comision de rambursare anticipată este 0%;
• Comision de modificare a scadentarului de plată este 1% în sensul modificării valorii de plată sau minim 10 euro;
• Comision de modificare a datei de plată este 15 euro;
• Comision de conversie în altă monedă este de 2% din sold sau minim 10 euro;
• Confirmarea soldului creditului pe perioada derulării contractului este 40 lei plus TVA, iar eliberarea adresei de lichidare este gratuită;
• Pentru întârzieri se plăteşte o dobândă penalizatoare de 6% pentru soldul aflat în întârziere.

Acest produs de creditare a fost foarte mediatizat ca fiind rezonabil ca şi costuri, dar trebuie avute în vedere unele aspecte:

• Dobânda este una variabilă, existând riscul destabilizării bugetului în cazul unor modificări de politică monetară care vor genera creşterea acestor dobânzi;
• De foarte multe ori etapele în obţinerea creditului sunt îngreunate de lipsa documentelor, de lipsa de profesionalism a angajaţilor băncilor sau pot fi situaţii în care fondurile aferente Programului Prima Casă să se termine şi dosarul să fie respins, astfel putându-se pierde suma acordată ca avans;
• Contează foarte mult opnia evaluatorului asupra locuinţei selectate, astfel că sunt cazuri în care vanzătorul solicită mai mult decât rezultă din raportul de evaluare, astfel Banca oferă un credit mai mic, iar diferenţa necesară trebuie acoperită de cumpărător din resurse proprii;
• Termenii de aşteptare a dosarelor la FNGCIMM pot ajunge chiar şi la 2 luni, din diferite motive, astfel că se poate întâmpla ca suma preabrobată dacă este în euro să se modifice din cauza cursului valutar sau pot fi diferenţe nefavorabile pentru clienţi dacă se modifică şi dobânda de referinţă;
• Sunt clauze contractuale inserate de Bănci care pot fi considerate abuzive, deci nu mergeţi pe ideea ca acest tip de credit are aceleaşi condiţii, studiaţi foarte bine contractul, în special clauzele privind rambursare creditului, condiţiile de rambursare anticipată, costurile adiacente, tipul garanţiilor stabilite, modul în care sunt tratate situaţiile în acre nu se mai poate plăti rata.Dacă nu înţelegeţi anumite aspecte puneţi întrebări, trebuie să cunoaşteţi toate părţile aceea ce semnaţi cu bune şi rele.În cazul unor probleme cu plata ratei nu va fi suficient motivul că nu aţi ştiut;
• Este un credit pe termen foarte lung, condiţiile economice se schimbă de la un an la altul, astfel siguranţa unui venit constant sau chiar în creştere este o utopie;
• Costurile determinate de achiziţia unei locuinţe pe credit fără a avea suficiente resurse pentru amenajare sau pentru costurile iniţiale reprezentate de avansul pentru antecontract, actele notariale, etc.,în cele mai multe cazuri, determină contractarea unor credite adiacente, ceea ce duce în mod cert la supraîndatorare;
• Acest produs este soluţia ideală pentru completare unei sume necesare pentru achiziţia unei locuinţe, care trebuie dimensionată realistic cu etapele viitoare din viaţa familiei şi nu cu ideea că această achiziţie este unică în viaţă şi trebuie să mergem până la limita superioară a venitului disponibil în momentului contractării creditului.

Ca orice credit aşa cum arătat mai sus poate avea părţi bune sau rele în funcţie de cât de multe nevoi reale ale clientului le îndeplineşte, dar nu uitaţi că cel mai bun credit este cel pe care nu-l faci!

Iar dacă îl faci, ai grijă ca avantajele obţinerii unui credit să fie mult mai mare decât riscurile şi dezavantajele acestuia.

Anca Tautescu

Despre Autor: Sunt un om a carui vocatie este sa-i ajute pe cei din jur sa-si foloseasca mai bine resursele financiare. Sunt pasionata de finante personale, iubesc oamenii care traiesc simplu si sincer.